住建部政策研究中心秦虹 房产市场没那么悲观

　　“今年肯定是房地产市场的调整之年，但调整的幅度我觉得是有限的，不会出现过大过深的调整。”住建部政策研究中心主任秦虹昨日在中欧私人财富投资论坛上表示，“目前，市场上的刚性需求依然比较强劲，楼市整体没那么悲观。”

　　对于国内楼市将出现断崖式下跌甚至是崩盘的论断，秦虹并不赞同。不过，刚刚调研过安徽楼市的她，也已经注意到市场出现的一些全新变化。

　　“在安徽合肥，一些已经卖出去的房子，由于购房者两三个月还拿不到房贷，开始出现退房的情况。”秦虹表示，这意味着信贷收紧已经实实在在地影响了购房愿望的实现。“2011年之后，市场上的投资投机性需求已经很少了。对于自住性需求来说，没有信贷的支持，是很难实现购房愿望的。”

　　在秦虹看来，除了信贷收紧，还有其他两个方面的原因共同导致了今年这波楼市的调整。第一是去年楼市销售火爆、基数很大，二是大家对今年房地产市场的预期并不是很乐观，购房者观望的情绪比较重，购房者看多买少。“预期出现变化，一方面是因为经济增速的放缓，另外一方面是因为市场上出现了许多唱衰楼市的声音。”

　　“这些‘唱衰’楼市的报道我基本都认真看过。”秦虹认为，一些报道是夸大的，一些夸张的数据似乎找不到出处。“目前，自住型需求仍比较强劲，这个没有改变，所以，我们不是特别担心这个市场。”

　　虽然认为楼市仍有强需求的支撑，但秦虹也承认，目前国内楼市的总供应量开始偏大。“2011年以后开始，我们供应增长的速度比较快，且分布不均衡。”

　　秦虹的这一观点，也得到了高和资本董事长苏鑫的认同。苏鑫在上述论坛上表示：“在2011年以前，国内楼市整体上是一个供不应求的市场，房价上涨是一个必然的结果。2011年之后，由于严厉的限购限贷政策，部分投资性需求被挤出了市场，但这部分资金并没有消失，而是通过信托等影子银行的通道，转化到了供给端。”

　　“供需结构在短时间内被逆转了，所以，2014年的楼市格局已经变成了一个供过于求的市场。”苏鑫认为，此前的几波楼市调整主要由调控、货币等外力造成的，而这次调整主要是楼市内部的供需发生了失衡造成的。苏鑫判断，出于业绩上的压力，即使在房价最为坚挺的一线城市，部分大型开发商也会在未来三个月内降价。

　　供需失衡的一个具体表现便是城市的分化。秦虹表示：“中央已经明确提出了分类调控的思路，个人认为，今年国家层面的房地产调控政策将以稳为主，即不会出台全国性的、一刀切的调控政策。以前是政策复杂、市场简单，如今是政策简单清晰、市场复杂。”

　　秦虹表示，接下去的楼市将会呈现几点新变化。首先，行业高速增长的时代已经过去，其次，新房交易为主的时期即将过去，此外，以住宅开发为绝对主体的阶段将要过去。

　　在市场分化、信贷收紧以及楼市即将进入存量时代的大背景下，秦虹认为，固守传统开发模式的房企，恐将被市场淘汰，而那些具备专业化的能力、能够在企业经营模式上进行合理创新的企业，才能够在市场上立足。